8批次土拍首日复盘:宸嘉冲进徐汇,预期售价18万㎡

作者:匿名点击数:360    |    加入时间:2024-12-31 11:46:03

hi,各位

昨天是八批次土拍的首日。

宸嘉太太太太猛了……

在徐汇龙华地块的比拼中,最后101轮竞价,装标干到7000元/㎡,在招商&越秀拿下长宁之后,宸嘉最终夺得了徐汇地块。

每个批次都有一个这样的地王实在太过刺激,看土拍都能看的热血沸腾的。

过去2年买到徐汇的朋友们,是不是看现在的土拍都感觉跟看奇幻小说一样了?

自己买来才12万左右,现在地价都超过13万,成本都干到17+万了。

买了中海领邸的朋友刚给我发了个消息就说了两个字:「赢麻」

言归正传,今天也跟大家一起复盘一下今天几个热门地块的情况,和预估的保本价格大概是多少。

一、徐汇龙华地块

本批次的地王,太恐怖了,但又很宸嘉。

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根据这次的土拍的楼板价,预计保本价格为:17+万

如果根据保本价格测算,地块售价可能在:18万左右

这块地是继上一次的华润新杨思地块之后,又一个触达了第一轮限价线的地块。

第一轮101轮,快速到达40%限价。

在第一轮过后,其实可售楼板价就基本来到了13.5万/㎡左右(这个数字已经和绿城小米地块持平了),然后预期售价已经来到了17+万了。

然后就剩下「宸嘉」和「招商&越秀」开始高品质竞争

上来大概15秒,就从5000元/㎡的装标直接干到7000元/㎡。

其实提升装标对宸嘉来说,很容易,因为他们要卖这块地,本身装标就绝对不可能低。

然后在竞配套的时候,隔壁的长宁地块突然被招商&越秀拿下了。

于是招商&越秀选择不再加价。

宸嘉顺利拿下。

其实这块地拍到这个价格的时候,宸嘉的优势就很大了。

看宸嘉土拍就能发现,他们要么不参与,要参与第一是中环内的好地,第二就是必然能做出好产品,有空间的地,第三就是他们只要参加就能拍到底。

宸嘉拍地逻辑有点恐怖的是在我看来他们只要看别人算得过来,就默认品牌和品质溢价别人能做,他们就能做得更好。

所以别人能拍,他就能拍。

长风宸嘉的火热和产品力已经证明了这个开发商在上海的独特品味,极强品质和用户心理的打造。

而接下来就看徐汇这个地块,宸嘉一定会在长风项目的基础上,做更进一步的升级。

大家之前都震惊于长风宸嘉的公区,地库,内装品质,在徐汇这里一定会见到更好,绝对是上海最一流的产品力。

另外值得一提的是,这块地装标干到7000元/㎡之后,也是目前上海土拍历史上的最高装标,完全没有对标物。

未来7000元/㎡装标的标准,就从这个盘开始了。

最后看一下这块地。

这块地的本身位置距离徐汇滨江不算远,也是非常少有的1.59容积率的徐汇低密住宅。

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在这个地块里,宸嘉可以发挥一下,也许可以全高层方案,毕竟容积率低。

也许有一个方案是可以做出高层+叠墅的高低配产品(叠墅这下真的要卖到20万以上了)

而且地块天然被23号线下穿,所以左右分成了2个地块,天然就能分出高层区域和叠墅区域。

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这块地的VR在下面,大概可以扫码获取。

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最后的最后,别问我谁会买这块地……我也不知道

但真的非常期待之后宸嘉的方案,明年的上海最值得期待的项目之一,今天就可以预定了。

二、长宁地块

本批次另一块热门地块。

根据这次的土拍的楼板价,预计保本价格为:12.5万左右

如果根据保本价格测算,售价可能在:13~13.5万左右

最终土拍结果如下:

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招商&越秀联合体拿下了长宁地块。

注意:这块地的可售楼板价其实在10万/㎡左右。

2号线北新泾不远的地方,长宁稀缺供应,地铁房。

这块地北侧是长风,西北侧是越秀和樾府,一条苏州河之隔,就是长宁区了

这个地块其实面宽资源还不错,长宁区本身也非常热门。

但也有一个问题就是地块西侧紧贴着「中环路」

真的就是紧紧贴着……

所以按照地块的情况,应该就是西侧放小户型挡挡噪音,东侧放大户型了。

这块地最大的问题就是地块并不大,又是没几栋楼的小社区,可能不到200套房子,对于长宁这样超级缺供应的地方来说,应该没什么太大压力。

做一些120㎡还是很吃香的。

三、宝山淞南两个地块

宝山淞南的地块,这次2块地都被招商&金茂联合体拿下了,先看K1-11商住地块

根据这次的土拍的楼板价,预计保本价格为:6.3万左右

如果根据保本价格测算,售价可能在:6.5~7万左右

最终土拍结果如下:

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然后是另一个D1-04纯住宅地块

根据这次的土拍的楼板价,预计保本价格为:6万左右

如果根据保本价格测算,售价可能在:6.5~7万左右

最终土拍结果如下:

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恭喜招商&金茂联合体拿到这块热地。

这两块地目前预估下来预计售价可能都在6.5~7之间,属于18号线地铁房,带有一个不算大的商业。

根据招商最近清和玺的产品力,叠加金茂府的产品和品牌,这两个开发商都还是很有号召力的。

宝山这个附近很久没有新房供应了。

接下来就看到底能在这里挖出多少需求了。

期待一个全新的招商&金茂产品出炉。

总结

今天最大的赢家也是两个。

第一个是招商,招商和金茂、招商和越秀的综合体几乎全都拿到了。

特别是在徐汇地块里,能看到招商&越秀出价也不比宸嘉弱,如果不是长宁地块搞定,可能会继续火拼下去的。

对了,另外就是龙华地块的暴力拉升价格,也能很大程度缓解清和玺的压力。

第二个就是宸嘉。

宸嘉很明显非常非常看好徐汇,并且也回馈了徐汇。

徐汇的整个房价越来越高,毕竟那么多开发商坚定相信徐汇,并且重仓徐汇的。

接下来要做徐汇人真的越来越难了……

关于明年的市场,很多人都在问,这样土拍明年咋办?

说实话我已经懵逼了……

但如果只说一个结论的话,就是地价真的切切实实在涨,这就是没有联动价之后,一定会带来的

明年买房的成本也切切实实的要提升了。

黄浦区明年起步价感觉至少4000+

徐汇动不动就是18万,20万的新房。

杨浦甚至也跳涨了1万以上。

但更多明年的事情,就留给明年再说吧……


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